El desalojo express en Perú, regulado por la Ley 30933, permite al propietario recuperar su inmueble en un plazo aproximado de 15 a 51 días cuando el inquilino incumple el pago de alquiler o el contrato ha vencido. El requisito indispensable es que el contrato de arrendamiento contenga una cláusula de allanamiento a futuro y esté inscrito en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV) del Fondo Mivivienda.
En Lima existen aproximadamente 300,000 inquilinos morosos, y miles de propietarios enfrentan la frustrante situación de tener un inmueble ocupado por un arrendatario que no paga la renta o que se niega a desocupar al vencer el contrato. El proceso judicial de desalojo tradicional puede tomar entre 2 y 4 años, lo que desalienta a muchos propietarios. Sin embargo, la Ley 30933, conocida como la Ley que regula el allanamiento y lanzamiento, ofrece una alternativa notarial significativamente más rápida y eficiente.
¿Qué es el desalojo express?
El desalojo express es un mecanismo legal creado por la Ley 30933, publicada el 24 de abril de 2019, que permite a los propietarios de inmuebles arrendados recuperar la posesión de su propiedad de manera rápida cuando el inquilino incumple sus obligaciones contractuales. A diferencia del desalojo judicial ordinario, este procedimiento se tramita inicialmente ante un notario público, lo que reduce significativamente los plazos.
La norma fue concebida como respuesta a un problema estructural del mercado de alquileres en el Perú: la falta de mecanismos ágiles para que los propietarios recuperen sus inmuebles incentivaba la informalidad y desincentivaba la inversión en el sector inmobiliario. Según datos del Ministerio de Vivienda, solo el 30% de los contratos de alquiler en Lima se formalizaban antes de la entrada en vigencia de esta ley.
El fundamento legal del desalojo express radica en que el inquilino, al momento de suscribir el contrato, acepta voluntariamente ser desalojado (allanamiento a futuro) si incurre en las causales previstas por la ley. Esta aceptación anticipada es lo que permite prescindir del largo proceso judicial contencioso.
Requisitos para aplicar el desalojo express
Para que un propietario pueda acceder al procedimiento de desalojo express establecido en la Ley 30933, deben cumplirse cuatro requisitos esenciales:
No basta con un contrato simple firmado entre las partes. Las firmas de ambas partes (arrendador e inquilino) deben estar legalizadas notarialmente. Este requisito garantiza la autenticidad del documento y la identidad de los firmantes.
El contrato debe contener una cláusula expresa en la que el inquilino declara que se allana a la desocupación del inmueble por las causales establecidas en la Ley 30933. Sin esta cláusula, el procedimiento express no es aplicable.
El contrato debe estar inscrito en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV), administrado por el Fondo Mivivienda (FMV). La inscripción se realiza de forma virtual a través de la plataforma del FMV y es gratuita.
Debe configurarse alguna de las causales previstas: falta de pago de la renta por 2 meses y 15 días, o vencimiento del plazo del contrato sin que el inquilino haya desocupado el inmueble.
Procedimiento paso a paso del desalojo express
El procedimiento de desalojo express contemplado en la Ley 30933 consta de cinco etapas claramente definidas. A continuación, detallamos cada una con sus plazos reales:
Paso 1: Carta notarial al inquilino
El propietario debe enviar una carta notarial al inquilino comunicándole el incumplimiento (falta de pago o vencimiento del contrato) y otorgándole un plazo de 5 días hábiles para que subsane la situación: pague la renta adeudada o desocupe el inmueble.
Plazo: 5 días hábilesPaso 2: Solicitud ante el notario
Vencido el plazo de 5 días sin que el inquilino haya subsanado, el propietario presenta ante el notario público la solicitud de desalojo acompañada del contrato de arrendamiento con firmas legalizadas, la constancia de inscripción en el RAV y la carta notarial con su cargo de recepción.
Inmediato tras vencimiento del paso 1Paso 3: Verificación notarial y emisión de acta
El notario verifica el cumplimiento de los requisitos formales y notifica al inquilino, quien tiene un plazo de 5 días hábiles para acreditar que no existe la causal invocada (por ejemplo, presentar constancia de pago). Si el inquilino no desvirtúa la causal, el notario emite un acta notarial constatando el incumplimiento.
Plazo: 10 días hábiles aproximadamentePaso 4: Solicitud de lanzamiento ante el juez de paz
Si el inquilino no desocupa voluntariamente el inmueble tras la emisión del acta notarial, el notario remite los actuados al juez de paz letrado competente para que ordene el lanzamiento (desalojo forzoso). El juez no evalúa el fondo del asunto; simplemente verifica que el procedimiento notarial se haya cumplido correctamente.
Plazo: variable según carga procesalPaso 5: Ejecución del lanzamiento con apoyo policial
El juez de paz ordena el lanzamiento y coordina con la Policía Nacional del Perú para ejecutar la diligencia. En esta etapa, se procede a la desocupación forzosa del inmueble, inventariando los bienes del inquilino y entregando la posesión al propietario.
Plazo: 15-20 días hábilesPlazo total estimado: El procedimiento completo puede tomar entre 15 y 51 días, dependiendo de la complejidad del caso y la carga procesal del juzgado de paz. Esto contrasta significativamente con los 2 a 4 años que puede tomar un desalojo judicial ordinario.
Desalojo judicial vs. desalojo express: tabla comparativa
Para entender las ventajas del desalojo express frente al proceso judicial tradicional, presentamos una comparación detallada:
| Aspecto | Desalojo Judicial | Desalojo Express (Ley 30933) |
|---|---|---|
| Tiempo estimado | 2 a 4 años | 15 a 51 días |
| Costo aproximado | Alto (más de S/ 10,000) | Moderado (S/ 2,000 - S/ 5,000) |
| Requisito de contrato | Cualquier contrato escrito | Cláusula de allanamiento + inscripción RAV |
| Instancia inicial | Juzgado de paz letrado o juzgado civil | Notaría pública |
| Complejidad | Alta (demanda, contestación, audiencia, sentencia) | Baja (carta notarial, acta, lanzamiento) |
| Apelación del inquilino | Puede apelar la sentencia (demora adicional) | No hay apelación en el procedimiento notarial |
Ley de Arrendamiento Justo (Ley 32430) - Novedad 2026
Una novedad legislativa importante para los propietarios en 2026 es la Ley 32430, conocida como la Ley de Arrendamiento Justo. Esta norma modifica el tratamiento tributario de las rentas de primera categoría (alquileres) y establece un cambio fundamental: los propietarios ya no están obligados a pagar impuesto a la renta por alquileres no cobrados.
Anteriormente, el propietario debía tributar sobre la renta presunta (el monto pactado en el contrato), incluso si el inquilino no pagaba. Con la Ley 32430, el impuesto de 6.25% de renta neta (equivalente al 5% de la renta bruta) se calcula únicamente sobre la renta efectivamente percibida. Esto significa que si el inquilino no paga durante los meses de mora previos al desalojo, el propietario no tendrá obligación tributaria por esos períodos.
Esta reforma complementa el desalojo express al eliminar la doble afectación que sufrían los propietarios: perder la renta y además tener que pagar impuestos sobre ingresos que nunca recibieron.
Modelo de cláusula de allanamiento a futuro
Para que su contrato de arrendamiento sea compatible con el desalojo express de la Ley 30933, debe incluir una cláusula de allanamiento como la siguiente:
Cláusula de allanamiento a futuro
"EL ARRENDATARIO declara que se allana expresamente a la desocupación del inmueble materia del presente contrato, conforme a lo establecido en la Ley N° 30933 - Ley que regula el allanamiento y lanzamiento con intervención notarial, en caso de incurrir en cualquiera de las siguientes causales: (i) falta de pago de la renta convenida por un período de dos (2) meses y quince (15) días; o (ii) vencimiento del plazo del contrato sin que EL ARRENDATARIO haya cumplido con restituir el inmueble al ARRENDADOR. En virtud de este allanamiento, EL ARRENDATARIO acepta que el ARRENDADOR pueda solicitar directamente ante notario público la constatación del incumplimiento y, de ser el caso, el lanzamiento del inmueble con intervención del juez de paz letrado competente y con el auxilio de la fuerza pública."
Nota importante: Este modelo es referencial. Se recomienda que un abogado especializado en derecho de arrendamientos revise y adapte la cláusula a las particularidades de cada caso y contrato. En La Rosa & Abogados brindamos asesoría para la redacción de contratos con todas las protecciones legales.
7 errores comunes de propietarios al alquilar
En nuestra experiencia atendiendo casos de desalojo en Lima, estos son los errores más frecuentes que cometen los propietarios y que les impiden acceder al desalojo express:
- No legalizar las firmas del contrato: Firmar un contrato simple sin legalización notarial descarta automáticamente la posibilidad de utilizar el desalojo express. La legalización tiene un costo aproximado de S/ 30 a S/ 50 por firma y puede hacerse en cualquier notaría.
- No inscribir el contrato en el RAV: Muchos propietarios desconocen la existencia del Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV) del Fondo Mivivienda. La inscripción es gratuita y se realiza en línea, pero sin ella, el desalojo express no procede.
- Omitir la cláusula de allanamiento a futuro: Este es el error más grave. Sin la cláusula expresa de allanamiento en el contrato, el propietario queda limitado al desalojo judicial ordinario, que toma años.
- No enviar carta notarial antes de iniciar el proceso: Algunos propietarios acuden directamente al notario sin haber enviado previamente la carta notarial al inquilino. Este paso es un requisito previo obligatorio que no puede omitirse.
- No conservar los comprobantes de pago: Es fundamental mantener un registro documentado de los pagos recibidos y, especialmente, de los meses impagos. Los recibos bancarios o constancias de depósito son la mejor prueba.
- Aceptar pagos parciales sin dejar constancia: Aceptar pagos parciales puede ser interpretado como una renegociación tácita del contrato, dificultando la acreditación de la mora.
- Intentar el desalojo por cuenta propia: Cambiar cerraduras, cortar servicios o intimidar al inquilino son actos ilegales que pueden generar denuncias penales por usurpación (artículo 202 del Código Penal) contra el propio propietario.
Preguntas frecuentes sobre el desalojo express en Perú
Sí, pero no mediante el desalojo express de la Ley 30933. Sin la cláusula de allanamiento a futuro, deberás recurrir al desalojo judicial ordinario, que se tramita ante el juzgado de paz letrado (si la renta mensual no supera las 50 URP) o ante el juzgado civil. Este proceso puede tomar entre 2 y 4 años, incluyendo posibles apelaciones. Por eso, siempre recomendamos incluir la cláusula desde la firma del contrato.
La presencia de hijos menores en el inmueble no impide el desalojo express. La Ley 30933 no establece excepciones por esta circunstancia. Sin embargo, en la práctica, durante la diligencia de lanzamiento, el juez de paz puede coordinar con el Ministerio de la Mujer y Poblaciones Vulnerables (MIMP) o la Defensoría Municipal del Niño y del Adolescente (DEMUNA) para garantizar el bienestar de los menores. Esto no detiene el procedimiento, pero puede agregar algunos días a la ejecución.
La Ley 30933 exige una mora de al menos 2 meses y 15 días en el pago de la renta para poder iniciar el procedimiento de desalojo express por falta de pago. Es importante contar con documentación que acredite el incumplimiento. Alternativamente, si la causal es vencimiento del contrato, puede iniciarse inmediatamente después de la fecha de término pactada si el inquilino no ha desocupado el inmueble.
Sí, la Ley 30933 es aplicable tanto a inmuebles destinados a vivienda como a locales comerciales. El procedimiento es el mismo: el contrato debe contener la cláusula de allanamiento a futuro, las firmas deben estar legalizadas ante notario y el contrato debe estar inscrito en el RAV del Fondo Mivivienda. Es especialmente recomendable para locales comerciales, donde las rentas suelen ser más altas y cada mes de mora representa una pérdida económica significativa.
No, bajo ninguna circunstancia. Cambiar las cerraduras, cortar los servicios de agua, luz o gas, retirar las pertenencias del inquilino o realizar cualquier acto de fuerza para desalojar constituye un delito de usurpación tipificado en el artículo 202 del Código Penal, con penas de hasta 5 años de prisión. Además, el inquilino podría demandar civilmente por daños y perjuicios. Siempre se debe seguir el procedimiento legal correspondiente, ya sea el desalojo express o el judicial.
El costo total del desalojo express puede desglosarse así: carta notarial (S/ 80 - S/ 150), honorarios notariales por el procedimiento (S/ 500 - S/ 1,500), tasa judicial para el lanzamiento (variable según la renta) y honorarios de abogado (S/ 1,500 - S/ 3,000 dependiendo de la complejidad). En total, el costo oscila entre S/ 2,000 y S/ 5,000, significativamente menor que un proceso judicial ordinario que puede superar los S/ 10,000 en costos legales, sin contar la renta perdida durante los años de litigio.
¿Tienes un inquilino moroso?
Recupera tu inmueble con asesoría legal especializada
Evaluamos tu contrato y te orientamos sobre la mejor estrategia de desalojo. Consulta confidencial y sin compromiso.